走出加拿大住房贷款误区（上） 本文 来 自 家 园 网

关于加拿大住房贷款的一些常识，我们在以前的文章中介绍了很多。在实践工作中，笔者发现加拿大华人对房屋贷款问题依然有很多误解。一些误区是长期以讹传讹造成的，还有一些误解是由于不熟悉加拿大的法律和文化形成的。让我们来逐一分析和了解一下。 加国中文搜索,www.iask.ca

“只要35%首付，都可以申请到房屋按揭贷款。”是这样吗?其实不然。如果借款人登陆加拿大超过十年，依然没有可以证明的收入，即使首付超过35%，也很难从银行申请到按揭贷款。另外，如果有不良的信用记录，也很难申请到。银行不是当铺，首付比例大，只能说明借款人一旦违约，银行处理房产时能够得到更可靠的保障。但银行的主业是融通资金，而非经营不动产。因此，只有对特定人群，例如，新移民和部分非移民，银行才会提供特殊的项目，批准借款人仅凭房屋净值就可以申请到贷款。加拿大的主流商业银行都提供新移民按揭贷款项目，而中小规模的非银行金融机构则由于自身的财务状况和风险偏好，大多不提供贷款给无法证明收入的借款人。在加拿大，主流商业银行的抗风险能力比其他金融机构强，主要是由于银行的资金来源比较充裕，通常可以将一些不满足CMHC承保标准的按揭贷款资产持有至到期。由于CMHC只承保和收购可以证明收入的住房贷款，而非银行金融机构需要考虑将按揭资产随时出售给CMCH，从而保证流动性，所以对于新移民等项目涉足较少。只要35%首付，都可以申请到房屋按揭贷款的说法并不准确，因此消费者需要在买房前，尤其是下无条件offer之前向银行求证，自己的移民身份和收入状况是否符合新移民或非移民项目，而且不要忘了，如果有不良信用记录，也有可能得不到银行的批准。 加 拿 大 家园网

“你能给我的最低利率是多少?”很多打来电话的朋友第一个问题都是相同的。此类消费者，业内称之为“rate shopper”。消费者急切想知道目前市场的最低利率是多少，自己能否申请到最低利率，这种心情是可以理解的。但是得到所谓的最低利率，是不是最好的贷款呢?我的利率比你低，我的贷款就比你的好吗?在2007年拿到5.4%的5年固定利率，当时应该是最低的利率了，但相比浮动利率，情况就大不一样了。因此，正确选择浮动或是固定利率是最重要的。另外，不同贷款机构的产品是有差异的，拿A银行的利率去和B银行比较，是没有意义的。没有人希望一个蹩脚的住房贷款伴随自己的新生活，但在选择贷款时却偏偏不顾及贷款产品特性，一味追求，低，更低。贷款是一个长期的commitment，需要考虑的因素很多。贷款期限越长，需要考虑的问题越多，例如，一旦家庭财务出现问题，能否“跳期”;如果收入有了改善能否提前还款，提前还款的额度有多大;贷款机构的收费项目有哪些;一旦出现迟付会有怎样的结果;需要资金时能否从已经偿付的贷款中提出，如何提出等等。我曾经接到一个这样的电话： i Ask . ca

“你们的5年期最低利率是多少?” 本文 来 自 家 园 网

“5年固定利率3.xx%” u.i a s k.c a

“太高了，人家都1点几。” 加国中文搜索,www.iask.ca

“你说的那个利率以后是会变的” u.i a s k.c a

“。。。。”电话挂了。

很多消费者在自己发现选择错误的时候，都会抱怨为其服务的专业人士。但当初做判断的时候，有没有仔细听对方讲清楚呢?如果消费者只是追求低利率，可以拿来报纸，或上网找到银行或贷款经纪的电话，给每个人打一遍，做好笔记，最后选一个报价最低的。这个时候，消费者选择的是最低利率，而不是专业服务。且不说是否会上当受骗，单说这种做法就是对自己不负责。建议消费者在申请房贷之前，初步整理一下自己的需求，求证一下收入和存款状况，浏览网站或平面媒体，对经济形势有个大概了解，再向专业人士介绍自己的家庭经济情况和贷款需求，请对方给出一个适合自己的贷款建议，与家人商量后再做最后决定。向专业人士咨询时最好先询问对方的从业时间，工作经验，对经济形势的看法，推荐什么贷款产品，产品特性如何，哪个贷款机构，贷款产品与其他金融机构相比有哪些优缺点，关键是对方给出建议的原因，从而判断能否满足你的贷款需求。记住一点，任何一笔贷款都无法在放款之初判断优劣。贷款的好坏，不在于利率有多低，而是还款期内能够节省多少利息支出。

www. iask. ca

“反正是贷款机构借钱给你，从银行还是非银行金融机构借款都一样。”是这样吗?用曾仕强先生的一句口头禅来回答就是“很难讲”。有些非银行贷款机构的贷款合同条款与商业银行的条款非常接近，而有些则不是，贷款机构根据自己的风险控制原则加入了一些特有的条款。例如，贷款机构有理由根据所掌握的信息决定对房产进行检查，费用由借款人承担。如果消费者很介意贷款机构声明这样的条款，最好在签字前咨询相关的法律意见。截止目前，CMHC批准的房贷经营机构多达137家，组织结构包括商业银行、信用社、信托公司、金融公司，以及保险公司等。这些金融机构受不同的法律管辖，监管部门也不相同。消费者如果打算选择自己不熟悉的金融机构承做住房贷款，最好先浏览一下该机构的网页，请专业人士详细介绍其股本结构，主营业务，最重要的是贷款审批条件，提前还款便利，提供贷款服务的渠道(柜台服务、电话服务，网上服务等)，收费的服务项目，贷款条款的含义等。总之，加拿大银行法的管辖范围是一至三级银行;非银行金融机构并不受加拿大银行法的管辖。消费者如果发现明显不利于自己贷款条款，最好先征求律师的意见。因此，借款人需要尽早拿到贷款文件，详细阅读，更好地了解自己的权利和义务。 家园温哥华,vancouver.iask.ca

对于初次买房的消费者来说，多向身边的朋友和同事了解情况是非常必要的，但同时也要注意，有些所谓公认的说法并不准确。因此，在做出重要决定之前，最好向专业人士求证。加拿大华人消费者对要不要保持客户忠诚度，房屋净值额度如何使用，以及加拿大房贷保险的作用等问题，也存在很多误解，我们将在下期文章中继续讨论。 家园论坛,forum.iask.ca

走出加拿大住房贷款误区（中） 园友录,u.iask.ca

最近抢offer的情况愈演愈烈，很多消费者带着这样或那样的问题来咨询，如何能确保拿到住房贷款，以便在抢offer的时候不带融资条件。办法只有一个——申请预授信(Pre-approval)，这样才能提高最终拿到贷款的成功率。“35%首付的情况下一定能拿到贷款。”这句话是不负责的，切勿信以为真。 加拿大 家 园 网

除了我们在《走出加拿大住房贷款误区(上)》中提到的一些常见误区，消费者对保持客户忠诚度、房屋净值额度的使用，以及加拿大住房贷款保险的作用，也还存在很多误解。

“贷款renew的时候，银行不会把你像新客户一样对待，所以你拿不到好利率，转到其他银行吧。”这种说法听上去似乎很有道理，甚至有人把住房贷款在银行间跳来跳去比喻成在Rogers和Bell之间选择电话和上网服务，换一次就享受一次新客户的待遇。事实并非如此。加拿大的电视和电话公司长期以来处于一种寡头垄断的状态，服务本身就差强人意，越来越多的声音呼吁引入美国的Verizon等竞争对手，促进服务质量。加拿大商业银行的情况则完全不同，充分竞争的环境，促使各银行提供全方位快捷优质的服务。最重要的是，银行是一个融通资金的中介机构，不是完全被动地被消费者选择。没有良好客户关系的情况下，银行有可能在你需要金融服务的时候说“不”。之所以有些消费者在贷款renew的时候没有得到好的利率，是因为与贷款银行间的关系不够紧密。上个周末，有对夫妇来申请住房贷款，非常关心在到期renew的时候能否拿到好的利率。他们以前的房屋贷款在renew的时候，遇到很多麻烦——贷款机构在到期前发来一封信，告知renew的利率，他们甚至找不到客户服务人员讨论利率问题。据了解，他们的贷款是通过中介做的，贷款机构在哪里，如何联系客户服务人员，都不知道;没有个人账户开在这家贷款机构，以前帮他们服务的中介找不到了。试想，这种情况下怎么可能拿到好的利率?笔者帮这对夫妇填写好申请表之后，介绍他们与客户经理认识，办理了开户和信用卡申请手续，他们还咨询了投资和报税等事宜。这种朋友式的客户关系对借款人尤为重要，家里有事无法如期还款，打个电话来申请跳期(skip payment)，就不至于造成违约和罚款。Renew的时候，银行不会轻易放弃任何一个有忠诚度的客户，所以没有理由给出一个不合理的利率。另外，一些非常优惠的银行产品，银行只提供个自己的客户。例如，楼花按揭贷款，长达36个月的锁定期，可以把现在的低利率锁住3年。非银行客户需要提供建筑商和楼盘信息，在银行合作名单上的发展商和楼盘才可以申请;如果是银行的客户，则无论什么楼盘都可以申请。很多华人消费者虽然看到一年期固定利率很低，但却不愿意申请，担心renew的时候拿不到好利率，这也反映出消费者对客户关系的建立与维护缺乏信心。“关系”在任何国家和行业都是生产力，尤其是在异国他乡。

房屋净值额度，对大多数华人来说是比较陌生的一个银行产品。根据笔者的经验，第一次买房的消费者当中，很少有人主动申请这一产品。但第二次购房的消费者80%都会提出申请房屋净值额度。个人消费贷款在北美非常受欢迎，最常见的产品是信用卡和个人信用额度。由于信用卡是一种无抵押的信用工具，通常情况下利率都比较高，年利率普遍在10%以上，利息计算方式是每日计算复利，因此华人用信用卡借贷的人非常少。个人信用额度也分有抵押和无抵押两种。无抵押的信用额度利率通常在P+3%至8%。以房屋净值为抵押的个人信用额度目前的利率在P+0.5%左右。房屋净值，指的是房屋市价减掉贷款余额后的净值，即，借款人自己拥有的房屋权益。《加拿大房屋 yWww Morgagesmortgagelending Tag Nbsp Morgages Mortgage Lending 王红雨：走出加拿大华人住房贷款的误区_加拿大家园网m 1 Trade x %BF%EC%C1%CBOL%B1%A6%B1%B4 1 fWww Morgagesmortgagelending Tag Nbsp Morgages Mortgage Lending 王红雨：走出加拿大华人住房贷款的误区_加拿大家园网z Morgages Mortgage Lending u 0 Morgages Mortgage Lending Morgages